Der Beklagte kaufte von der Klägerin, einer Marktgemeinde, mit notariellem Vertrag aus 1994 ein Grundstück zu einem marktgerechten Preis. Der Beklagte verpflichtete sich, auf dem Grundstück innerhalb von acht Jahren ein Wohngebäude entsprechend dem Bebauungsplan zu erstellen. Für den Fall der nicht fristgemäßen Errichtung oder der Weiterveräußerung ohne Zustimmung der Klägerin, verpflichtete sich der Beklagte zur Rückübertragung des Eigentums gegen Zahlung des ursprünglichen Kaufpreises, sonstiger Beträge und Kosten. Der Beklagte errichtete in der Folgezeit kein Wohngebäude. 2014 machte die Klägerin von ihrem Rückübertragungsrecht Gebrauch.
Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, das Grundstück an die Klägerin zurückzuübertragen. Das Oberlandesgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Dem ist der BGH nicht gefolgt und hat die Sache zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen.
Der BHG hat hierzu ausgeführt, dass die im städtebaulichen Vertrag vereinbarten Leistungen auch als angemessen im Sinne des § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB zu bewerten seien. Nach diesem Maßstab stelle sich das Wiederkaufsrecht auch bei einer Ausübungsfrist von 30 Jahren nicht als unangemessen dar. Bauverpflichtungen wie die vorliegende dienten dem anerkennenswerten städtebaulichen Zweck, die (zeitnahe) Erreichung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele sicherzustellen bzw. zu fördern und Grundstücksspekulationen zu verhindern.
Die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung setze zudem nicht voraus, dass ein Verkauf unterhalb des Verkehrswertes stattgefunden habe. Dies sei Gemeinden unter beihilfe- und haushaltsrechtlichen Gesichtspunkten grundsätzlich nicht gestattet. Auch die Pflicht, das Grundstück den Festsetzungen des Bebauungsplans gemäß zu bebauen, stelle für den Erwerber regelmäßig keine schwerwiegende Belastung dar.
Die hier vereinbarte Bebauungsfrist von acht Jahren sei weiterhin nicht unangemessen kurz. Ebenso wenig führe der vereinbarte Wiederkaufs-preis zur Unangemessenheit der Regelung, da sich dies an der gesetzlichen Zweifelsregelung orientiere.
Schließlich sei die Vereinbarung des Wiederkaufsrechts nicht deshalb unangemessen, weil mangels einer Frist-Regelung zur Ausübung die gesetzliche Frist von 30 Jahren gelte.
Ganz prinzipiell unterscheide sich schließlich die vorliegend zu beurteilende Regelung grundlegend von einem Grundstücksverkauf im sog. Einheimischen-Modell. Insbesondere hätte der Käufer über das Grund-stück nach dessen Bebauung frei verfügen können.
Anmerkung des DStGB
Mit seiner jüngsten Entscheidung stärkt der BGH die Rechte von Städten und Gemeinden beim Verkauf kommunaler Grundstücke und stärkt im Ergebnis auch das wichtige Instrument des städtebaulichen Vertrages. Der BGH hat richtigerweise unterstrichen, dass eine Gemeinde nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung verstößt, wenn sie sich bei einem Verkauf von Bauland im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages zu einem marktgerechten Preis ein Wiederkaufsrecht für den Fall vorbehält, dass der private Käufer das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist mit einem Wohngebäude bebaut.
Somit können die städtebauliche Zielstellung der Schaffung von Wohn-raum sowie die Verhinderung von Bodenspekulationen klar und rechtssicher verfolgt werden. Gerade in Zeiten großer Wohnungsnot müssen städtebauliche Instrumente wie städtebauliche Verträge, aber auch Konzeptvergaben oder Erbpachtmodelle rechtssicher angewandt werden können, damit Städte und Gemeinden wirkungsvoll vor Ort agieren können.